原标题:深圳楼市再现套现风云:倒手赚500万,缘何“香”了新房

  沉寂了约5个月时间,一度被爆炒的深圳楼市又登上了风口浪尖。

  “买一套倒手就赚500万,我要有钱我也想去买。”深圳市民王岩(化名)对新京报贝壳财经记者道出了当下不少本地人的心声。

  而此次引爆市场的即为均价约每平米13.2万元的“网红”盘——华润城润玺一期项目。尽管单价不低,但相比之下,周边华润城润府的二手房均价却已超过18万元,新房、二手房价差达到近5万元。

  由于套利空间巨大,市场一度出现“众筹打新”“代持购房”等现象。热潮之下,近日流传起“深圳市房地产税征收试点将于2021年1月1日起运行”的消息,对此,12月1日,深圳市税务局回应称,纯属谣言。

  贝壳财经记者注意到,近期深圳楼市已经升温,11月份该市新房成交6296套,环比增长36.37%。而这背后,新房、二手房价格倒挂明显。10月份,深圳新房价格为56781元/平米,二手房则价格为72808元/平米,价差约为1.6万元/平米。

  专家告诉记者,深圳目前住宅供不应求的情况明显,虽然楼市调控严格,但二手房市场的惜售现象依然存在,这在一定程度上加大了一二手房倒挂现象严重程度。

深圳楼市再现套现风云:倒手赚500万 缘何“香”了新房

  “中签后倒手赚500万”,深圳新房轻松“套现”

  早在今年4月,深圳千万豪宅“秒光”、个别楼盘“收取喝茶费”“捂盘惜售”就成为了焦点。彼时,央行深圳市中心支行曾一度向辖内各商业银行下发紧急自查通知,要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷情况立即开展自查。

  而后的7月15日,深圳市住建局等多部门“重拳出击”,联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称:7·15新政),大幅调整了限购措施,深圳楼市也一度陷入沉寂。

  如今,深圳“千万刚需房”、“新房倒手赚500万”、“代持炒房”等新闻再度刷屏,不少网友惊呼连刚需房都“高攀不起”了。

  贝壳财经记者注意到,新房、二手房价格倒挂是掀起本轮深圳楼市“躁动”的诱因,即便有7·15新政“强压”,也难以抵挡市场“打新”的热情。

  近期,华润城润玺一期项目均价约为每平米13.2万元,而周边华润城润府的二手房均价超18万元,新房、二手房价差近5万元,也就是说,若“幸运”中签一套100平米的新房,倒手后能赚个500万元。

  这种现象并非个例。诸葛找房数据研究中心的数据显示,10月份,深圳新房价格为56781元/平米,二手房则价格为72808元/平米,两者价差约为1.6万元/平米。

  对此,市场上出现了“众筹打新”“代持购房”等套现乱象。所谓房产代持,通俗理解就是自己没有购房资格,就将房子登记在有资格的人名下,由他人代为持有,显然,这其中的风险不容小觑。

  58安居客房产研究院分院院长张波对贝壳财经记者解释称,之所以有如此严重的“价格倒挂”,主要是由于一手房本身会受政府调控,尤其是通过限价的方式直接影响预售价格。而二手房主要掌握在分散的房东手中,政府无法直接对二手房价进行调整,只能通过一手房价格影响二手房。

  贝壳财经记者注意到,早在2007年,深圳市便首次推出了两宗“限价房”用地,两宗用地上的房屋建成后分别限价为9840元/平方米和8400元/平方米。

  2017年,当时的深圳市规划国土委发布了关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》的通告,建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度。

  按照要求,拟申请预售项目属首次申请预售的,其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价,周边无同类在售项目参考的,可参照周边同类二手房价格;同时,拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的,其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,限价可以说是房地产调控中作用最小的一种办法。 因为政府限制备案价,不允许开发商自主定价,也就是说,不管市场有多少需求,价格都不能卖太高。相比之下,周围的二手房价格无法监管,价格会随着市场行情涨起来,而新房却被牢牢地压制住,价格倒挂随之产生。

  “短期看,市场出现波动的确需要限价,但如果只限价而忽视供需结构的平衡,会给市场带来紊乱。对于这类出现价格倒挂的楼盘,必须剔除投资属性,增加限售等配套政策,否则难以稳定楼市。” 张大伟称。

  不过,记者了解到,限价是不少城市调控房价的手段,至于深圳一二手房价格严重“倒挂”,张波表示,深圳目前住宅供不应求的情况比较明显,虽然楼市调控严格,但二手房市场的惜售现象依然存在,这在一定程度上加大了一二手房倒挂现象严重程度。

深圳楼市再现套现风云:倒手赚500万 缘何“香”了新房

  一年均价涨万元,人口暴涨+经济强劲致楼市“复燃”

  深圳市也制定了限售政策,为火爆的楼市戴上紧箍。根据规定,居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让,但深圳房价上涨的预期太强,也让相关限售政策大打折扣。

  记者注意到,近期深圳楼市成交已然火热,根据今日深圳市住建局发布的最新数据,11月份该市新房成交6296套,环比增长36.37%,同比增长97%。

  而住宅供不应求的背后,是深圳近年来的经济不断发展和人口流入。据悉,深圳在2018年GDP首次超过香港,成为粤港澳大湾区城市经济总量排名第一的城市。今年上半年,深圳经济总量仍保持正增长,全国排名第三。

  此外,在一系列人才引进政策之下,深圳人口持续上涨, 40年来,深圳常住人口从31.41万人增长至1343.88万人,增长42倍,同期,北上广人口增长仅为1~2倍。同时,2017年深圳户籍人口增加50万人,创历史最高纪录,2018年,深圳接收应届毕业生10.8万人,连续5年创新高。

  记者搜索发现,深圳社保代交代缴补缴服务也让限购人群可以绕过购房资格限制。根据7·15新政,深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。

  根据规定,一些拥有“深户”却长期在外地工作,没有在深圳缴纳社保或个税的人原本没有购房资格,但却通过社保代缴“投机取巧”获得了购房资格。

  一位服务人员对贝壳财经记者表示:“正常来说,社保跨省查不到,如果查到,就要停掉一边,交三年社保就能买房了,第一档五险是699元,对于深圳的房价涨幅来说,其实代缴社保没啥风险。”

  种种“口子”,都让深圳潜在购房者数量大增,这种预期也助推了深圳房价的上涨。链家官网数据显示,今年该市10月份二手房参考均价为69587元/平米,而一年前的2019年11月份,参考均价仅为58024元/平米,相当于一年时间深圳房价均价涨了超过1万元。

  伴随爆炒深圳楼市抬头,深圳官方已再度发声降温。11月30日,深圳市住建局局长、党组书记张学凡在接受媒体采访时回应称,深圳将坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚决落实中央房地产调控政策,严格执行7月15日出台的“新深八条”规定。同时,针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况,政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为。

  “同时,进一步加大住房供应与保障力度,加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系,努力让市场进一步回归理性,促进我市房地产市场平稳健康发展。” 张学凡表示。

  此外,新华社评论称,“打新热”现象警示,增加供给、新房限价之外,楼市调控还有很多事要做,比如更多地关注住房流向,加强对持有环节的调控,让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为,或许能收到釜底抽薪之效。

  近年来,房住不炒、因城施策一直是房地产市场调控的主基调,中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清近日在《辅导读本》发表文章《完善现代金融监管体系》表示,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

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责任编辑:邓健